Sectorul imobiliar de 4 trilioane de dolari învinge S&P 500 anul acesta. A venit timpul să readucem REIT-urile în portofoliu?

Když americký Kongres v roce 1960 vytvořil strukturu zvanou REIT, měl na mysli prostou věc: aby si podíl na kancelářské věži nebo obchodním centru mohl koupit i člověk, který nikdy nebude mít miliony na celou budovu. Z nenápadné daňové konstrukce se od té doby stal sektor spravující nemovitosti za čtyři biliony dolarů, který drobným investorům vyplácí desítky miliard na dividendách ročně, a přesto o něm řada z nich má jen mlhavou představu. REITy si mezitím prošly vlastní horskou dráhou: v roce 2021 překonaly téměř vše, co se na burze dalo koupit, o rok později ztratily čtvrtinu hodnoty, aniž by se na jejich podnikání cokoli zásadního změnilo, a dnes se vracejí do formy jako jeden z nečekaných favoritů prostředí, v němž investoři znovu hledají stabilní příjem a hmotná aktiva.

Fondurile de investiții imobiliare, cunoscute sub acronimul REIT, oferă investitorilor o participație în imobiliare comerciale la prețul unei acțiuni și un randament al dividendelor care astăzi, în medie, depășește de trei ori S&P 500. În același timp, au însă reputația unui sector care în 2022 a pierdut un sfert din valoare și de la începutul majorării dobânzilor a rămas în urma pieței largi cu zeci de puncte procentuale. În această analiză vom detalia cum funcționează REIT-urile, de ce distribuie prin lege cea mai mare parte a profitului, cum reacționează la ratele dobânzii, după ce metrici să le evaluăm și care sunt cele mai frecvente greșeli pe care le fac investitorii.

Ce este un REIT și de ce există?

O structură născută din lege

REIT (Real Estate Investment Trust) nu este o societate pe acțiuni obișnuită, ci o structură juridică și fiscală specială, creată de Congresul american în 1960. Scopul a fost de a face accesibile veniturile din imobiliare comerciale chiar și micilor investitori, deoarece până atunci clădirile de birouri, centrele comerciale sau complexele de apartamente erau disponibile practic doar instituțiilor și persoanelor fizice foarte bogate. Astăzi, REIT-urile americane tranzacționate public dețin, conform asociației Nareit, imobiliare comerciale în valoare de circa 4 trilioane de dolari și formează un sector distinct al indicelui S&P 500.

Pentru ca o companie să obțină statutul de REIT, trebuie să îndeplinească un set de condiții stricte. Cel puțin 75% din active trebuie să fie imobiliare, numerar sau obligațiuni de stat americane, cel puțin 75% din veniturile brute trebuie să provină din chirii, dobânzi ipotecare sau vânzări de imobiliare și societatea trebuie să aibă minimum 100 de acționari, iar primii cinci nu pot deține mai mult de jumătate din acțiuni. Nu este deci o etichetă de marketing, ci un regim juridic a cărui încălcare duce la pierderea avantajelor fiscale.