REIT cu potențial de creștere și dividende stabile
În inima Californiei de Sud, unde se întâlnesc creșterea rapidă a comerțului electronic și densitatea ridicată a populației, se află o companie de dividende interesantă. Această companie, specializată în achiziționarea și gestionarea proprietăților industriale, și-a construit o poziție puternică pe o piață unde concurența este mare, dar oportunitățile sunt și mai mari.
Cu un portofoliu de peste 420 de proprietăți și o capitalizare de piață de aproximativ 11 miliarde de dolari, această companie crește constant. Aceasta oferă un randament al dividendelor de 3,3%, ceea ce este atractiv pentru investitori, mai ales dacă ne uităm la lunga sa istorie de creșteri regulate ale dividendelor. În ciuda provocărilor actuale, cum ar fi o ușoară creștere a gradului de neocupare, aceasta a reușit să mențină un grad ridicat de ocupare și să crească semnificativ chiriile. În plus, a prezentat recent un plan privind modul în care intenționează să continue să crească.
Prezentarea societății
Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR+1.1% este o companie cu sediul în Los Angeles, specializată în achiziționarea, deținerea și gestionarea de proprietăți industriale în zona Californiei de Sud. Firma se concentrează pe una dintre cele mai mari și mai dinamice piețe industriale din SUA, ceea ce o face un jucător cheie în acest segment.
Fondată în 2001, compania s-a axat de atunci pe achiziționarea și dezvoltarea de proprietăți industriale, inclusiv centre de depozitare și distribuție, situate în principal în zona metropolitană Los Angeles, în Inland Empire. Această strategie a făcut din Rexford Industrial unul dintre cei mai importanți proprietari și operatori de proprietăți industriale din California de Sud.
Rexford Industrial se diferențiază de concurenții săi prin capacitatea sa de a identifica și valorifica oportunitățile de pe piața imobiliară industrială, atât prin achiziții directe, cât și prin reamenajarea proprietăților existente. Această abordare le permite să creeze valoare pentru acționarii lor prin creșterea chiriilor și optimizarea utilizării activelor lor.
Unul dintre factorii cheie ai succesului Rexford Industrial este cunoașterea aprofundată a pieței locale și capacitatea de a răspunde rapid la schimbările în cererea de spații industriale. Piața din California, în special în zona Los Angeles, este caracterizată de o densitate ridicată a populației și de o creștere puternică a comerțului electronic, ceea ce crește cererea de centre de depozitare și logistică. Rexford Industrial profită la maximum de această situație și își extinde continuu portofoliul, care numără până în prezent sute de proprietăți.
În prezent, are în portofoliu peste 420 de proprietăți, cuprinzând aproximativ 720 de clădiri, și deservește aproximativ 1.600 de chiriași. Cu o capitalizare de piață de aproximativ 11 miliarde de dolari, este unul dintre cei mai mari jucători din segmentul REIT-urilor industriale.
Rexford Industrial…
REXRPotrivit multor analiști, Rexford Industrial este o oportunitate de investiții atractivă pentru cei care caută venituri stabile din dividende și potențial de creștere pe termen lung. Compania oferă în prezent un randament al dividendelor de 3,3%, care este mai mult decât dublu față de randamentul mediu al indicelui S&P 500. În ultimul deceniu, Rexford și-a majorat în mod regulat dividendul cu mai mult de 10% anual, o performanță impresionantă pentru orice fond de investiții imobiliare (Cu toate acestea, în ciuda rezultatelor operaționale solide, acțiunile companiei rămân cu 35% sub nivelul maxim din 2022, ceea ce poate reprezenta o oportunitate interesantă de cumpărare.
Una dintre principalele diferențieri ale Rexford față de alte REIT industriale este concentrarea sa geografică în California de Sud. Această regiune nu este doar cea mai mare piață industrială din Statele Unite, ci, dacă ar fi o economie de sine stătătoare, ar deveni a patra cea mai mare piață industrială din lume. De asemenea, California de Sud se mândrește cu cea mai scăzută rată a spațiilor industriale neocupate din întreaga țară, ceea ce o face o zonă extrem de atractivă pentru desfășurarea activităților.
Deși ratele de neocupare au crescut recent, acestea au crescut de peste două ori în California de Sud, ajungând la aproape 4% de la nivelul minim înregistrat în 2023, În ciuda acestor provocări, Rexford a reușit să mențină o rată de ocupare ridicată pentru portofoliul său, de 96,9% (T2). În plus, compania a înregistrat o creștere impresionantă a chiriei de 67% pentru contractele de închiriere care au fost reînnoite în T2, ceea ce arată că cererea pentru proprietățile sale rămâne puternică.
Această performanță a condus la o creștere FFO pe acțiune de 11% de la an la an în al doilea trimestru. Este probabil ca această creștere să continue, deoarece Rexford nu numai că are planuri de modernizare a proprietăților sale, ceea ce îi va permite să perceapă chirii mai mari, dar a inclus și creșteri ale chiriilor în contractele de închiriere existente.
Dividende
Rexford plătește în prezent un dividend trimestrial de 0,4175 $ pe acțiune, ceea ce echivalează cu un dividend anual de 1,67 $ pe acțiune și oferă acțiunilor sale un randament de aproximativ 3,3% la momentul redactării acestui articol.
În plus față de randamentul său ridicat, Rexford este un star performer în domeniul creșterii dividendelor. Aceasta și-a majorat plata anuală a dividendelor timp de 10 ani consecutivi, iar creșterea de 10% din februarie a pus-o pe cale să facă din 2024 al 11-lea an consecutiv de creșteri.
Baza pentru creșterea Rexford
Rexford crede că poate adăuga 240 de milioane de dolari sau mai mult la venitul său net din exploatare (NOI) până în 2026. Aceasta ar reprezenta o creștere uriașă de 42% față de rata NOI din trimestrul al patrulea 2023.
De exemplu, conducerea se așteaptă să beneficieze de 95 de milioane de dolari din redezvoltarea proprietăților existente. Aceasta înseamnă, în esență, preluarea activelor mai vechi și modernizarea lor, astfel încât REIT să poată percepe chirii mai mari. Se așteaptă ca alte aproximativ 95 de milioane de dolari să provină din contractele de închiriere existente care vor fi convertite în chirii mai mari odată cu expirarea vechilor contracte de închiriere. Aceasta nu este o previziune fantezistă - în al patrulea trimestru al anului 2023, Rexford a reușit să semneze noi contracte de închiriere la chirii cu 77% mai mari decât cele care expiră.
Acestea vor fi cele mai mari două motoare ale creșterii NOI în următorii trei ani, dar nu sunt singurele. Alte 40 de milioane de dolari vor proveni din majorările de chirie înscrise în contractele de închiriere existente. Iar 10 milioane de dolari vor proveni din achizițiile recente.
Totuși, acesta este un aspect puțin neașteptat, deoarece Rexford este mereu în căutarea unor oportunități de achiziții. Cele 10 milioane de dolari sunt legate de ceea ce a cumpărat deja, iar dacă REIT cumpără mai multe proprietăți, ar putea exista o creștere substanțială.
Cu toate acestea, marea poveste aici nu este oportunitatea prezentată de viitoarele achiziții. Acestea nu pot fi prezise. Partea cu adevărat atractivă a tezei de investiții a Rexford este că tot ceea ce este necesar pentru a susține oportunitatea de creștere a NOI evidențiată aici se află deja în portofoliu și așteaptă să fie exploatat.
Cum a fost ultimul trimestru al companiei?
Compania a avut un venit net de 79,8 milioane de dolari, sau 0,37 dolari pe acțiune diluată, comparativ cu 51,6 milioane de dolari, sau 0,26 dolari pe acțiune, în anul precedent. Core FFO (fonduri din operațiuni) a crescut la 129,6 milioane de dolari, cu 19,5% mai mult față de anul precedent, cu 0,60 dolari pe acțiune, o creștere de 11,1%. Venitul net din operațiuni (NOI) al portofoliului a fost de 181,1 milioane de dolari, o creștere de 20,9% față de anul precedent. Rata chiriilor a crescut cu 67,7% pe baza GAAP și cu 49,0% pe baza numerarului.
Gradul mediu de ocupare a portofoliului firmei a fost de 96,9%. În al doilea trimestru al anului 2024, firma a finalizat trei achiziții în valoare totală de 169,5 milioane de dolari și a vândut patru proprietăți pentru 37 de milioane de dolari. Până la jumătatea anului 2024, investițiile firmei includ un total de 1,3 miliarde de dolari. De asemenea, firma a început să închirieze și să stabilizeze proiecte evaluate la 54,3 milioane de dolari.
La sfârșitul celui de-al doilea trimestru, compania avea 125,7 milioane de dolari în numerar și 995 de milioane de dolari pe facilitatea sa de credit revolving. Datoria totală a companiei era de 3,4 miliarde de dolari, cu o rată medie a dobânzii de 3,8%. Consiliul a aprobat, de asemenea, plata unui dividend de 0,4175 dolari pe acțiune pentru trimestrul al treilea din 2024.
Compania și-a actualizat perspectivele pentru 2024, așteptându-se ca Core FFO să crească la 2,32 - 2,34 dolari pe acțiune, iar NOI-ul portofoliului să crească între 4,25% - 5,25%. Aceste rezultate indică performanța puternică a companiei și creșterea continuă a oportunităților atractive de investiții în California de Sud.
Metrici cheie
Rexford Industrial…
REXRROE și ROA: Rexford Industrial realizează un ROE (randamentul capitalului propriu) de 3,50% și un ROA (randamentul activelor) de 1,82%, ambii parametri fiind mai mari decât media sectorului, indicând randamente mai mici. Aceste cifre mai mari sugerează că firma este mai eficientă în generarea de randamente ale capitalului propriu și ale activelor în comparație cu media REIT.
Raportul datorii/capitaluri proprii: Raportul datorii/capitaluri proprii (Debt/Equity) al Rexford Industrial este de 0,40, care este mai mic decât media sectorului, indicând o tendință de creștere. Un raport mai scăzut indică faptul că Rexford Industrial are un nivel mai scăzut al datoriilor comparativ cu media sectorului.
Rata curentă și rata rapidă: Rata curentă (lichiditatea pe termen scurt) a companiei este de 1,39, care este peste media sectorului de 0,89. O rată curentă mai mare indică faptul că Rexford Industrial are o capacitate mai bună de a-și acoperi datoriile pe termen scurt. Rata rapidă (rata de lichiditate) este de 0,98, care este, de asemenea, mai bună decât media sectorului.
Marja netă: Marja netă a Rexford Industrial Realty depășește standardele industriei și este mai mare de 30 %.
Performanța companiei în ultimii ani
Venituri totale: Venitul total a crescut de la 330.135 mii de dolari în 2020 la 452.238 mii de dolari în 2021. Acesta a ajuns la 631.204 mii de dolari în 2022 și a crescut la 797.826 mii de dolari în 2023. Această creștere constantă a veniturilor indică succesul strategiilor de afaceri și expansiunea companiei.
Profitul brutA: Profitul brut a crescut de la 250 419 mii USD în 2020 la 344 517 mii USD în 2021. A ajuns la 480 701 mii USD în 2022 și a crescut la 613 347 mii USD în 2023. Această creștere a profitului brut indică o eficiență sporită și o mai bună gestionare a costurilor.
Cheltuieli de exploatareR: Cheltuielile de exploatare au crescut de la 152 064 mii $ în 2020 la 200 259 mii $ în 2021. Au fost de 261 058 mii $ în 2022 și au crescut la 319 537 mii $ în 2023. Această creștere reflectă extinderea companiei și creșterea activității, dar chiar și așa, profiturile au crescut semnificativ.
Venituri din exploatareR: Venitul operațional a crescut de la 98.355 mii $ în 2020 la 144.258 mii $ în 2021. Acesta a fost de 219.643 mii $ în 2022 și a crescut la 293.810 mii $ în 2023. Această creștere indică o îmbunătățire a eficienței operaționale și a rentabilității.
Cheltuieli cu dobânzile (cheltuieli nete cu veniturile din dobânzi neoperaționale): Cheltuielile nete cu dobânzile au crescut de la -30.849 mii $ în 2020 la -40.139 mii $ în 2021. În 2022 au fost de -48.496 mii $ și au crescut la -61.400 mii $ în 2023. Această creștere reflectă creșterea cheltuielilor cu dobânzile, dar a fost compensată de creșterea veniturilor.
Venit net pentru acționarii comuni: Venitul net pentru acționarii obișnuiți a crescut de la 61.349 mii $ în 2020 la 111.761 mii $ în 2021. În 2022 a fost de 157.481 mii $ și în 2023 a ajuns la 227.449 mii $. Această creștere semnificativă a venitului net este un indicator al gestionării eficiente a costurilor și al operațiunilor comerciale de succes.
Câștiguri pe acțiune (EPS)R: Profitul pe acțiune a crescut de la 0,51 $ în 2020 la 0,80 $ în 2021, la 0,92 $ în 2022 și la 1,12 $ în 2023. Această creștere a EPS indică creșterea valorii pentru acționari și îmbunătățirea profitabilității companiei.
EBITDA: EBITDA a crescut de la 227 013 mii $ în 2020 la 327 654 mii $ în 2021. În 2022 a fost de 422 447 mii $ și în 2023 a ajuns la 555 501 mii $. Această creștere indică faptul că societatea generează efectiv numerar din activitatea sa de bază.
⚠ Investiți în mod responsabil!
Informațiile din acest articol au doar scop educativ și nu servesc drept recomandare de investiții. Autorii prezintă doar faptele cunoscute de ei și nu trag nicio concluzie și nu fac nicio recomandare cititorului.
Investițiile pot fi riscante dacă le abordați imprudent. Bulios nu vă cunoaște situația financiară și, prin urmare, nu oferă în niciun fel sfaturi și sfaturi specifice. Selectarea acțiunilor, strategia și construcția portofoliului este o chestiune individuală, așa că educați-vă întotdeauna și efectuați propria analiză detaliată înainte de a cumpăra o anumită acțiune.