Aceste 3 acțiuni plătesc dividende de până la 17% pe an. Dar doar una vă va aduce bani
Trei REIT-uri promit 5,8 până la 17,1% pe an și toate susțin că își pot acoperi dividenda. Două dintre ele au însă pierdut 11 până la 17% din valoarea contabilă într-un singur trimestru. Care randament este plătit din profit și care din capitalul investitorilor?
Puncte cheie
Trei REIT-uri oferă 5,8 până la 17,1% pe an, iar fiecare își finanțează plata dintr-o sursă complet diferită.
Două dintre aceste companii au pierdut 11 până la 17% din valoarea contabilă pe acțiune într-un singur trimestru.
Una dintre acțiuni se tranzacționează cu 24% peste valoarea activelor din spatele ei.
Un raport de distribuire de 196% la una dintre companii înseamnă altceva decât înțeleg majoritatea investitorilor când îl văd într-un screener.
Trei date de raportare a rezultatelor, între noiembrie și ianuarie, vor arăta care randament este plătit din profit și care din capitalul acționarilor.
Trei dividende, trei surse diferite de bani
Randamentele dividendelor sunt de 17,1%, 15,8% și 5,8%. Cifre care apar cu verde în orice screener. Chiar lângă ele stau însă și alte cifre: -27,5%, -25,2% și -11,8% față de maximul ultimelor 12 luni. AGNC Investment $AGNC , Annaly Capital Management $NLY și Omega Healthcare Investors $OHI fac parte din aceeași categorie de REIT-uri cu distribuții mari și, cu toate acestea, fiecare își acoperă randamentul dintr-o sursă diferită.
Acțiune | Preț | Față de maximul ultimelor 12 luni | Randamentul dividendului | Valoarea contabilă pe acțiune | Preț / valoare contabilă |
|---|---|---|---|---|---|
AGNC | 8,84 USD | -27,5 % | 17,1 % | 7,13 USD | 1,24x |
NLY | 18,35 USD | -25,2 % | 15,8 % | 17,86 USD | 1,03x |
OHI | 46,23 USD | -11,8 % | 5,8 % | n.a. | n.a. |
Cheia pentru primele două rânduri este simplă. AGNC și Annaly nu dețin clădiri, ci obligațiuni ipotecare cumpărate cu bani împrumutați. Imaginați-vă că achiziționați obligațiuni de 100 de dolari, dintre care 88 pe credit. Diferența dintre dobânda obligațiunilor și costul creditului vă intră în cont în fiecare lună — aceasta este „dividenda” obținută. Numai că obligațiunile sunt reevaluate în fiecare zi, iar dacă prețul lor scade cu 2%, banii investiți de dumneavoastră scad cu 17%. Exact asta s-a întâmplat în al treilea trimestru.
„Piețele de instrumente cu venit fix au fost supuse unei presiuni semnificative în al treilea trimestru, în special în ultimele săptămâni din septembrie, când sentimentul investitorilor în obligațiuni a devenit clar negativ, ratele dobânzilor au crescut brusc, iar volatilitatea ratelor a explodat.”
Peter Federico, președinte, CEO și director de investiții al AGNC Investment
AGNC: 17% pe an și o primă de 24% pentru active care tocmai s-au micșorat
Rezultatele din al treilea trimestru, publicate pe 19 octombrie, spun două povești. Profitul din diferența de dobândă a ajuns la 0,37 USD pe acțiune, iar dividendul trimestrial a fost de 0,36 USD. Însă pierderea globală s-a ridicat la 1,28 USD pe acțiune, iar valoarea contabilă tangibilă a scăzut cu 1,45 USD, adică 16,9%, până la 7,13 USD. Randamentul economic al trimestrului: -12,7%. Acționarul a primit 36 de cenți și, în același timp, a pierdut 1,45 dolari din valoarea participației sale. Gradul de îndatorare a crescut la 7,9x.
Iar acum partea pe care puțini o observă. Acțiunea, la 8,84 USD, costă cu 24% mai mult decât valoarea contabilă a activelor pe care le primiți în schimb. Compania profită activ de această primă: în al treilea trimestru a emis 97,6 milioane de acțiuni noi prin programul ATM, în valoare de 992 de milioane USD, la aproximativ 10,2 USD bucata. Așadar, noii investitori au plătit mai mult de un dolar pentru fiecare dolar de active, ceea ce înseamnă și că o parte din capitalul care finanțează distribuția a fost adusă de acționarii noi, nu de obligațiunile ipotecare.
De la începutul anului, prețul a scăzut cu -17,5%, iar dividendul pe 12 luni este de 1,44 USD. Deocamdată, acesta doar a acoperit o parte din scăderea prețului. Conferința telefonică a oferit o consolare modestă: potrivit lui Federico, valoarea contabilă tangibilă a crescut cu 3% până la 16 octombrie, iar diferența dintre randamentele MBS garantate de agenții și titlurile de trezorerie s-a încheiat în jurul valorii de 135 de puncte de bază, aproape de limita superioară a intervalului multianual.
Annaly: un raport de distribuire de 196%, care nu înseamnă ceea ce pare
Screenerul arată pentru Annaly un raport de distribuire de 196%, ceea ce sugerează că firma plătește de două ori mai mult decât câștigă. Cifra este calculată pe baza profitului contabil conform GAAP, care fluctuează la REIT-urile ipotecare cu fiecare reevaluare a portofoliului. Pentru al treilea trimestru, Annaly a raportat o pierdere GAAP de 1,36 USD pe acțiune, dar un profit disponibil pentru distribuire (EAD) de 0,80 USD, față de un dividend de 0,75 USD. EAD arată cât a intrat din diferența de dobândă, iar GAAP arată cât s-a evaporat între timp din valoarea activelor.
Valoarea contabilă pe acțiune a scăzut de la 20,15 la 17,86 USD, adică 11,4%, randamentul economic a fost de -7,6%, iar gradul de îndatorare economică a crescut de la 5,6x la 5,9x. Annaly a atras și ea 757 de milioane USD prin programul ATM. Însă există două diferențe importante față de AGNC. Pierderea de valoare a fost aproximativ la jumătate, deoarece doar 55% din capital este investit în MBS garantate de agenții, 23% în credite rezidențiale și 22% în drepturi de administrare a creditelor ipotecare (MSR), care tind să câștige valoare când dobânzile cresc. Iar prețul de 18,35 USD este cu doar 3% peste valoarea contabilă. Cine cumpără Annaly plătește aproximativ un dolar și trei cenți pentru fiecare dolar de active. În cazul AGNC, plătește un dolar și 24 de cenți.
„Între timp, Annaly a generat un profit disponibil pentru distribuire de 0,80 dolari pe acțiune, depășind din nou dividendul acțiunilor ordinare, ceea ce subliniază capacitatea constantă de a genera profit a platformei noastre.”
David Finkelstein, CEO și director de co-investiții al Annaly Capital Management
Omega: singura la care dividendul vine în plus, nu în locul creșterii
Omega este singura dintre cele trei care a obținut un câștig și din prețul acțiunii în ultimul an: +14,2%, la care se adaugă un randament de 5,8%. Deține centre de îngrijire din SUA și Marea Britanie și le închiriază operatorilor pe baza unor contracte pe termen lung. Contractul de închiriere nu este reevaluat în fiecare zi, precum o obligațiune ipotecară, așa că valoarea activelor nu fluctuează în funcție de sentimentul pieței obligațiunilor. Riscul se află în altă parte: la chiriași, la gradul lor de ocupare și la ratele pe care le primesc prin programul Medicaid.
În al doilea trimestru, veniturile au crescut cu 15,9%, la 328 de milioane USD, iar fluxul de numerar operațional ajustat (AFFO) a ajuns la 0,83 USD pe acțiune, față de dividendul pe care compania l-a majorat în august la 0,68 USD. Prognoza AFFO pentru întregul an a fost majorată la 3,22–3,26 USD, deși compania a vândut active în valoare de 563 de milioane USD și a investit doar 126 de milioane. Gradul de ocupare al portofoliului se menține la 82,6%, iar CEO-ul Taylor Pickett a descris centrele de îngrijire, în cadrul conferinței telefonice, drept active reziliente și fiabile.
Dezavantajul este prețul. P/E de 16,3 este sub media pe cinci ani de 22,7, dar valoarea justă Bulios de 38,12 USD este cu 17,5% sub prețul actual, iar consensul analiștilor, de 49,88 USD, sugerează un potențial de creștere de doar aproximativ 8%. Randamentul mai modest de 5,8% se adaugă creșterii prețului, însă la o evaluare care a inclus deja o mare parte din veștile bune. Rata de distribuire de 95% din profitul net pare tensionată; raportată la AFFO, aceasta este de aproximativ 82%.
Ce va conta: trei date și două semnale
Următorul test va veni în curând:
3. 11. 2026 - Omega, al treilea trimestru (EPS estimat: 0,47 USD). Urmăriți AFFO în raport cu dividendul de 0,68 USD și gradul de ocupare: dacă AFFO rămâne peste 0,80 USD, randamentul de 5,8% este acoperit.
25. 1. 2027 - AGNC, al patrulea trimestru (EPS estimat: 0,38 USD). Contează valoarea contabilă tangibilă: stabilizarea peste 7 USD înseamnă că dividendul de 0,36 USD va veni în sfârșit în plus față de valoare, nu în locul ei.
27. 1. 2027 - Annaly, al patrulea trimestru (EPS estimat: 0,78 USD, dată neconfirmată). Urmăriți EAD în raport cu dividendul de 0,75 USD și gradul de îndatorare, care a crescut deja la 5,9x.
În cazul REIT-urilor ipotecare există două scenarii. Dacă diferențele dintre randamentele MBS garantate de agenții și titlurile de trezorerie se reduc de la limita superioară a intervalului, iar volatilitatea dobânzilor scade, valoarea contabilă crește, iar dividendele de 16–17% devin un randament real în plus. Dacă neliniștea de pe piața obligațiunilor persistă, valoarea contabilă continuă să se erodeze, iar dividendul doar încetinește pierderea. În al doilea scenariu, AGNC este mai vulnerabilă: prima de 24% față de valoarea contabilă poate dispărea chiar dacă dividendul rămâne neschimbat, așa că acțiunea mai are loc să scadă fără ca distribuția să se modifice. Annaly, cu o primă de doar 3%, nu are un astfel de tampon pe care să-l poată pierde.
În cazul Omega, riscul este invers. Dividendul este acoperit, iar prețul crește, însă fiecare dolar peste valoarea justă este un pariu că chiriașii vor continua să plătească și că gradul de ocupare nu va scădea. Un semnal de cotitură va fi scăderea AFFO sub nivelul dividendului sau anunțarea unui chiriaș cu probleme. Până atunci, Omega rămâne singura dintre cele trei la care dividendul nu acoperă o pierdere de preț, ci se adaugă profitului.
