Piața imobiliară a cunoscut o explozie uriașă în ultimii ani, prețurile au crescut vertiginos, iar proprietatea unei locuințe devine absolut inaccesibilă pentru un număr mare de persoane, în special tineri. Fără un capital mare, de ordinul milioanelor de coroane, este dificil să faci bani din imobiliare. Din fericire, există trusturi de investiții imobiliare (REIT ) și aceste trei companii care facilitează investițiile în imobiliare.
Atracția proprietăților de depozitare pentru investitori
Imobiliarele de orice fel pot produce randamente incredibile pentru investitori atunci când sunt bine gestionate. Totuși, ceea ce face ca unele segmente să fie mai atractive decât altele este gradul de dificultate în generarea acestor randamente. Unitățile de depozitare de sine stătătoare sunt, fără îndoială, una dintre cele mai simple metode de a obține câștiguri mari în domeniul imobiliar.
Unul dintre motive este faptul că unitățile de depozitare de sine stătătoare tind să-și păstreze clienții într-un ritm destul de previzibil. Potrivit Extra Space Storage$EXRsi, peste 60% dintre clienți închiriază spațiul pentru cel puțin 12 luni. Acest lucru este interesant, deoarece, spre deosebire de majoritatea industriilor imobiliare, unde contractele de închiriere pe termen lung sunt norma, majoritatea tarifelor de închiriere a spațiilor de depozitare autohtonă sunt lunare, ceea ce permite creșterea chiriilor la ratele pieței.
Un alt aspect care face ca depozitarea de sine stătătoare să fie atractivă este reprezentat de costurile reduse de operare și dezvoltare în comparație cu multe alte tipuri de proprietăți. Marjele nete de exploatare ale Life Storage $LSI, Extra Space Storage $EXRși CubeSmart $CUBE - veniturile minus cheltuielile de exploatare - pentru întregul an 2020 au fost de 67%, 71% și, respectiv, 70%.
În mod similar, costurile de construcție pe picior pătrat pentru spațiile de depozitare de sine stătătoare variază între 25 și 75 de dolari. Prin comparație, costul de construcție pentru un depozit de distribuție este undeva la 215 dolari pe picior pătrat. Costurile de construcție scăzute și costurile de exploatare și chiar mai mici înseamnă că mai multe venituri intră în profit, ceea ce este important, deoarece REIT-urile sunt obligate prin lege să plătească cel puțin 90% din venitul net investitorilor sub formă de dividende.
Astfel de factori se adaugă și reprezintă un factor major care a ajutat toate aceste trei societăți de investiții imobiliare de depozitare de sine stătătoare să obțină randamente de top pe piață în ultimul deceniu.
Performanța acțiunilor Life Storage, sursa .
Atracțiile Life Storage $LSI, Extra Space Storage $EXR și CubeSmart $CUBE
Self-storage este o industrie în care este puțin probabil să greșești dacă investești în ea. Deși nu există garanții de profit sau de randament pe piață, șansele sunt destul de mari. Aceste trei REIT-uri de self-storage ies în evidență ca fiind alegeri deosebit de bune pentru următorul deceniu, din mai multe motive.
Companii de achiziție într-o industrie fragmentată
Potrivit Extra Space Storage $EXR, aproximativ 45% din proprietățile de self-storage din SUA sunt proprietăți care ar putea fi considerate de calitate instituțională și care nu sunt deținute de REIT-uri. Acest lucru oferă tuturor celor trei companii o marjă de manevră amplă pentru a-și dezvolta semnificativ operațiunile existente.
Mai important, însă, este faptul că toate aceste trei companii au un istoric solid în ceea ce privește realizarea de achiziții care să conducă la creșterea acționarilor. CubeSmart $CUBE a realizat 2,2 miliarde de dolari în achiziții finanțate de companii deținute integral și de societăți mixte, fără a include achiziția în curs de 1,7 miliarde de dolari a companiei Storage West; Life Storage $LSI a realizat achiziții de 2,1 miliarde de dolari din 2018; iar cele mai mari achiziții ale Extra Space Storage $EXR au totalizat singure 3,7 miliarde de dolari.
Noi modele de operare pentru a crește randamentul
Self-storage nu este în niciun caz o industrie de înaltă tehnologie, dar toate cele trei companii au reușit să își mărească semnificativ profiturile prin introducerea în acest spațiu a unor tehnologii de gestionare a proprietății, atât de necesare. Life Storage $LSI , de exemplu, a introdus un sistem de check-in self-service, fără contact, printr-o platformă și o aplicație care permite clienților să caute unități disponibile în cartierul lor și să le închirieze instantaneu. Extra Space Storage $EXR a reușit să folosească o tehnologie similară pentru a crește gradul de ocupare a proprietăților recent achiziționate de la 75% la 95% în ultimul trimestru. Aceste modele de vânzare cu autoservire, fără contact, au contribuit, de asemenea, la reducerea necesarului de personal în aceste unități.
Activități de management al terților în expansiune rapidă
În loc să preia în proprietate proprietățile și să le exploateze ele însele, aceste companii oferă, de asemenea, să administreze facilități pentru alți proprietari în schimbul unor taxe de administrare. Este o situație avantajoasă pentru ambele părți, deoarece proprietarul instalației beneficiază de platforme tehnologice mai bune, care s-au dovedit a crește gradul de ocupare, iar fiecare REIT poate crește semnificativ creșterea fără a cheltui atât de mult capital. Capacitatea de a încerca instalațiile și de a vedea dacă merită să le achiziționați este, de asemenea, un bonus.
În concluzie
Investițiile în REIT-uri care se concentrează pe self-storage cu siguranță nu vă vor îmbogăți peste noapte. Dar vă va aduce companii cu o creștere constantă pe termen lung. Dacă sunteți un investitor răbdător, cu o strategie clară și doriți să vă diversificați portofoliul în sectoare interesante, aceste companii pot fi o alegere bună pentru dumneavoastră.
Disclaimer: Autorul acestei analize este Tyler Crowe, eu nu sunt un profesionist în domeniul investițiilor. Aceasta nu este o recomandare de investiții.