Aceste 4 REIT-uri plătesc până la 8,3 % pe an, iar piața le ține aproape de minimele anuale. E un cadou sau o capcană?
Proprietarii de cazinouri din Las Vegas, multiplexuri și magazine plătesc între 6 și 8,3 % pe an, iar toți cei patru și-au majorat dividendul anul acesta. Trezoreria SUA plătește 5,15 %. Cel mai mare chiriaș al unuia dintre ei este scos la vânzare, împreună cu o datorie de 11,9 miliarde de dolari.
Puncte cheie
Obligațiunile de stat americane plătesc astăzi 5,15 % pe an, patru companii imobiliare oferă între 6 și 8,3 %, iar piața le ține aproape de minime.
Chiriașul care generează 38 % din veniturile uneia dintre ele este scos la vânzare, împreună cu o datorie de 11,9 miliarde de dolari.
O alta finanțează construcția unui cazinou de 940 de milioane pentru un chiriaș care se îndoiește de propria afacere în raportările sale.
Profitul contabil al unei companii a scăzut cu 56 %, dar conducerea a anunțat primul program de răscumpărare de acțiuni din istoria sa, în valoare de 2 miliarde de dolari.
Diferența dintre cadou și capcană pentru aceste patru acțiuni se ascunde într-o singură coloană a tabelului.
Statul plătește 5 %, aceste companii 8 %. Diferența este prețul fricii
Obligațiunea americană pe zece ani oferă cel mai mare randament din ultimul an. Vineri, 13 noiembrie, randamentul ei a închis la 5,15 %, cu un punct procentual întreg peste nivelul de acum un an, iar piața consideră aproape sigură o majorare a dobânzilor de către Fed în decembrie. Fiecare acțiune cu dividend concurează acum cu un instrument care nu poate da faliment.
Patru proprietari de cazinouri, cinematografe și magazine plătesc între 6 și 8,3 % pe an. Toți și-au majorat dividendele anul acesta și toți raportează chirii record. Cu toate acestea, trei dintre ei sunt cu 18 până la 21 % sub maximul anual, iar piața îi evaluează ca și cum chiriașii lor ar înceta să plătească.
Companie | Preț | Sub maximul anual | Randamentul dividendului | Prima față de obligațiuni |
|---|---|---|---|---|
VICI Properties | 25,01 USD | -18,0 % | 7,4 % | 2,2 p.p. |
Gaming and Leisure Properties | 39,34 USD | -21,2 % | 8,3 % | 3,2 p.p. |
EPR Properties | 60,15 USD | -7,4 % | 6,2 % | 1,0 p.p. |
National Retail Properties | 41,18 USD | -17,6 % | 6,0 % | 0,9 p.p. |
Ultima coloană este cheia întregului articol. Prima față de obligațiunile de stat este ceea ce piața percepe pentru riscul ca un chiriaș să nu mai plătească într-o zi. În cazul cinematografelor și magazinelor, este sub un punct procentual, adică piața le penalizează doar pentru costul ridicat al banilor. Pentru cei doi proprietari de cazinouri este de două până la trei ori mai mare, iar frica are numele și prenumele unui anumit chiriaș.
VICI: cel mai mare chiriaș este scos la vânzare, împreună cu datoriile
VICI Properties $VICI deține terenurile de sub Caesars Palace, MGM Grand și Venetian din Las Vegas. Într-un an, acțiunea a scăzut cu 17,6 %, în timp ce indicele S&P 500 a câștigat 12,3 %. Între timp, compania și-a majorat dividendul în septembrie pentru a noua oară consecutiv, la 0,46 USD pe trimestru, ceea ce la prețul de 25,01 USD înseamnă un randament anual de 7,4 %. Estimarea pentru întregul an privind fluxul de numerar din chirii (AFFO) a fost majorată la 2,47 până la 2,48 USD pe acțiune, iar dividendul va consuma doar aproximativ 74 % din această sumă.
Frica are un nume: Caesars Entertainment. Compania reprezintă 38 % din chiriile VICI și este scoasă la vânzare din mai: miliardarul Tilman Fertitta o cumpără cu 17,6 miliarde USD, dintre care 11,9 miliarde reprezintă datoria preluată. În septembrie, autoritatea antitrust FTC a solicitat documente suplimentare și nimeni nu știe ce va face noul proprietar cu contractul de închiriere regional, care este valabil până în 2055.
În al treilea trimestru, VICI a constituit provizioane de 458 de milioane USD, dintre care peste 300 de milioane tocmai din cauza contractului cu Caesars, iar profitul contabil pe acțiune a scăzut de la 0,71 la 0,31 USD, adică cu 56 %. Este o ajustare fără impact asupra numerarului, chiria continuă să fie încasată integral. Conducerea a răspuns cu prima răscumpărare de acțiuni din istoria companiei, în valoare de până la 2 miliarde USD. Raportul P/E de 11,6 este cu mult sub media pe cinci ani de 15,5, iar consensul analiștilor, de 28,40 USD, este cu 14 % peste prețul actual.
"Deși sunt foarte mândru de munca depusă de echipa VICI în al treilea trimestru din 2026 pentru a crește calitatea și rentabilitatea portofoliului nostru, ca acționar al VICI sunt dezamăgit de evoluția prețului acțiunii în trimestru și de la începutul anului."
Edward Pitoniak, director general al VICI Properties
GLPI: un chiriaș care se îndoiește de propria afacere în raportări
Gaming and Leisure Properties $GLPI închiriază cazinouri regionale din afara Las Vegasului. Dividendul trimestrial de 0,82 USD înseamnă 3,28 USD pe an și, la prețul de 39,34 USD, un randament de 8,3 %, cel mai ridicat dintre cele patru companii. La sfârșitul lui septembrie, când prețul a scăzut la cel mai mic nivel din ultimii trei ani, compania a calculat ea însăși randamentul la 8,6 %. Cu un an mai devreme, aceeași acțiune oferea un randament de 6,7 %, iar la jumătatea anului de 7,4 %: randamentul a crescut în principal pentru că prețul a scăzut.
Între timp, afacerea nu dă semne de încetinire. AFFO a crescut cu 10,5 % în al treilea trimestru, estimarea pentru întregul an este de 4,11 până la 4,12 USD pe acțiune, iar dividendul reprezintă aproximativ 80 % din această sumă. Prețul este cu 21 % sub maxim din alt motiv: chiriașul Bally's, care generează aproximativ o cincime din veniturile în numerar ale GLPI, a adăugat în raportarea sa un avertisment că are îndoieli privind continuarea activității. În același timp, GLPI finanțează construcția unui cazinou în Chicago pentru companie; din angajamentul de 940 de milioane USD, a virat deja 641 de milioane, iar deschiderea este planificată pentru prima jumătate a lui 2027.
Conducerea a declarat în cadrul teleconferinței că chiriile proprietăților Bally's sunt acoperite de aproximativ două ori și că are și alți chiriași interesați de Chicago, ca soluție de rezervă.
"Aș dori să remarc faptul că, în ciuda volatilității de pe piețele de obligațiuni și de acțiuni, operațiunile chiriașilor noștri și afacerea noastră rămân stabile, după cum demonstrează creșterea AFFO, care a depășit din nou 10 % în al treilea trimestru."
Peter Carlino, președinte al consiliului de administrație și director general al Gaming and Leisure Properties
Cinematografe și magazine: două companii pentru care frica nu are un nume
EPR Properties $EPR este excepția grupului. Închiriază multiplexuri, stațiuni de schi și parcuri de distracții, iar într-un an acțiunea a crescut cu 17,3 %, aflându-se la doar 7 % sub maxim. Compania și-a majorat dividendul lunar la 0,31 USD, adică 3,72 USD pe an (+5,1 %), pentru un randament de 6,2 %. Cinematografele o ajută: încasările din box office-ul american sunt cu o cincime peste cele de anul trecut de la începutul anului, cel mai ridicat nivel din 2019. Lanțurile AMC și Regal generează 24 % din veniturile EPR, așadar compania mizează pe calendarul lansărilor de filme. Totuși, prețul este deja peste valoarea justă Bulios de 54,59 USD, iar un an bun pentru cinematografe s-ar putea să nu se repete.
"Gradul de acoperire a chiriilor din portofoliul nostru a crescut ușor în cursul trimestrului, ajungând la 2,1 ori. Ne bucură și faptul că încasările cinematografelor sunt mult peste cele de anul trecut."
Greg Silvers, președinte al consiliului de administrație și director general al EPR Properties
National Retail Properties $NNN este cea mai plictisitoare și mai stabilă dintre cele patru companii. Deține 3 774 de magazine, magazine alimentare și restaurante, cu o rată de ocupare de 99 % și fără niciun chiriaș dominant. Dividendul trimestrial de 0,62 USD (2,48 USD pe an, randament de 6,0 %) crește de 37 de ani consecutiv și reprezintă doar 68 % din numerarul obținut din chirii. Un raport de distribuire de 119 % din profitul contabil pare înfricoșător, dar este o distorsiune obișnuită pentru fondurile imobiliare, care contabilizează amortizarea clădirilor a căror valoare nu scade.
Cu toate acestea, acțiunea este cu 18 % sub maximul din iunie, de 50 USD, și a pierdut 10,8 % din vară. Motivul ține strict de dobânzi: în decembrie, NNN refinanțează obligațiuni în valoare de 350 de milioane USD, iar noua finanțare îl va costa aproximativ 5,5 %, față de puțin sub 4 % inițial. Fiecare majorare a dobânzilor îi reduce marja, nu veniturile din chirii.
Ce va decide care randament a fost un cadou și care o capcană
La toate cele patru companii, numerarul din chirii acoperă dividendul cu o marjă de siguranță. Diferența constă în motivul pentru care piața cere o primă față de obligațiunile de stat. Pentru EPR și NNN, aceasta este sub un punct procentual și reflectă costul ridicat al banilor. Pentru VICI și GLPI, este de 2 până la 3 puncte și reprezintă prețul unui anumit chiriaș.
Semnalele care vă ajută să faceți diferența:
10 decembrie, ședința Fed: piața se așteaptă la majorarea dobânzilor. Cât timp obligațiunea pe zece ani rămâne peste 5 %, prețurile tuturor celor patru acțiuni vor rămâne sub presiune, indiferent de chiriași
Caesars și Fertitta: decizia FTC și a autorităților de reglementare a jocurilor de noroc; finalizarea tranzacției este așteptată până la 26 iunie 2027. Orice mențiune a VICI despre modificarea contractului de închiriere regional este un semnal că 38 % din chirii sunt reevaluate
Bally's: următoarele raportări cu avertismente privind continuarea activității și deschiderea cazinoului din Chicago în prima jumătate a lui 2027. O întârziere ar lăsa GLPI cu o clădire neterminată, iar randamentul de 8,3 % s-ar transforma din recompensă în avertisment
Cinematografe și dobânzi: calendarul filmelor din 2027 pentru EPR și costul refinanțării din decembrie pentru NNN
Rezultatele vor fi publicate în februarie: NNN pe 10 februarie, GLPI pe 18 februarie, VICI și EPR pe 24 februarie 2027. Până atunci, prețul tuturor celor patru va fi dictat de obligațiunile de stat. Pentru cinematografe și magazine, aceasta este întreaga poveste. Pentru cazinouri, doar prima jumătate.
