Fed acaba de pulsar el botón RESET. ¿Qué gran cambio se avecina en Estados Unidos?

El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra en un estado completamente insostenible. Pero la Fed y el gobierno están tomando medidas decisivas para ayudar. Algunos de ellos son realmente fundamentales. ¿Qué son?

La Fed está tomando medidas importantes

Hay varias novedades. Pero primero, un poco de contexto.

"Todavía nos queda mucho camino por recorrer. Va a llevar algún tiempo llegar a un nivel de tipos de interés lo suficientemente restrictivo... También vamos a mantener el rumbo hasta que el trabajo esté hecho", dijo Powell a los periodistas tras desvelar la cuarta subida consecutiva de tres cuartos de punto del tipo de interés de los fondos federales por parte de la Fed.

Eso no es exactamente lo que los constructores y los agentes hipotecarios querían oír.

Por un lado, este último aumento no debería hacer subir los tipos de interés de las hipotecas. Por otro lado, esta próxima subida de tipos también significa que los mercados financieros no van a hacer bajar los tipos hipotecarios.

¨Tipos hipotecarios de Estados Unidos. Fuente

Powell admitió durante la conferencia de prensa que la continuación del ajuste cuantitativo significa que el mercado inmobiliario estadounidense va a sufrir más.

"La vivienda se está viendo significativamente afectada por estos tipos más altos", dijo Powell a los periodistas. "El mercado de la vivienda tiene que volver a equilibrar la oferta y la demanda. Estamos al tanto de lo que ocurre allí".

Los tipos de interés en Estados Unidos afectan a casi todo. Fuente

¿Qué significa esto exactamente? ¿Cómo está abordando esto la Reserva Federal?

La Fed y Powell no tienen miedo de hacer declaraciones drásticas y audaces. De hecho, en junio, Powell dijo a los periodistas que el mercado de la vivienda de EE.UU. necesitaba ser "restablecido".

"Hemos visto que los precios de la vivienda han subido mucho, mucho, en los últimos dos años. Así que eso está cambiando ahora... Yo diría que si vas a comprar una casa, tienes que poner los pies en el suelo. Vuelve a la realidad. Tenemosque volver a una situación en la que la oferta y la demanda vuelvan a coincidir y en la que la inflación vuelva a ser baja y los tipos de interés hipotecarios vuelvan a ser bajos", dijo Powell a los periodistas este verano.

Powell admitió entonces que no estaba seguro de cómo afectaría el reajuste a los precios de la vivienda. Sin embargo, avanzamos rápidamente hasta la reunión de septiembre, en la que Powell admitió que las acciones políticas de la Fed habían empujado al mercado inmobiliario estadounidense a una "fea corrección".

Sin embargo, parece que está funcionando bastante bien: el mercado inmobiliario estadounidense se está equilibrando ante el aumento de los tipos. A diferencia del mercado bursátil, la corrección del mercado de la vivienda se manifiesta de forma más visible por un fuerte descenso de las ventas de viviendas. Comprensiblemente, se espera que esta corrección también presione a la baja los precios de la vivienda.

Después de un largo periodo de tiempo, los precios de la vivienda en EE.UU. parecen haber empezado a caer de verdad. Fuente

Puntuación de crédito

Muchos creen que los cambios en la llamada puntuación de crédito también deberían provocar una mejora en el mercado de la vivienda .

Lapuntuación de crédito -o score- es un número que proporciona una estimación comparativa de la solvencia de un individuo basada en un análisis de sus finanzas. Es una forma económica y la más importante de análisis de un solicitante para aprobar las solicitudes de crédito.

Los prestamistas, como los bancos y las compañías de tarjetas de crédito, utilizan las puntuaciones de crédito para evaluar el riesgo de prestar dinero a los consumidores. Los prestamistas afirman que el uso masivo de las puntuaciones de crédito ha hecho que el crédito esté más disponible y sea más barato para muchos consumidores. Así que es algo que los residentes en Estados Unidos deben vigilar y tratar con cuidado.

Pero ahora hay una noticia que podría afectar también al mercado de la vivienda. De hecho, el modelo principal y más utilizado para crear puntuaciones de crédito es el de FICO. Y ahora viene con cambios.

No se trata tanto de que las puntuaciones FICO sean de algún modo inapropiadas, sino de que FICO publica periódicamente nuevas versiones de sus modelos de puntuación crediticia para reflejar la mejora de las herramientas de análisis y los nuevos datos. Cualquier cosa, desde los nuevos avances tecnológicos hasta los cambios en el comportamiento de los consumidores, puede desencadenar la actualización de la puntuación de FICO y de otras empresas de puntuación crediticia.

¿Qué cambios podrían afectar al mercado de la vivienda?

1. El primero es el uso de "datos alternativos" para calcular las puntuaciones de crédito.
   Con este nuevo programa, los bancos podrán tener en cuenta diferentes aspectos del historial financiero de una persona de lo que hacen ahora. Por ejemplo, los saldos medios de las cuentas a lo largo del tiempo y si alguna vez han sobregirado su crédito. En términos de impacto, VantageScore estima que esto permitiría a 72.000 hogares adicionales acceder al crédito cada año, abriendo la puerta al acceso a la financiación a muchas más personas.
   

2. En segundo lugar, las agencias gubernamentales de la vivienda -Fannie Mae y Freddie Mac- han aprobado las puntuaciones FICO 10T y Vantage Scores para su uso en la financiación de viviendas.
   "Ambas puntuaciones FICO 10T VantageScores examinarán una gama más amplia de datos del historial de pagos, desde las facturas del teléfono móvil hasta los pagos de los servicios públicos y del alquiler, para determinar la solvencia de los prestatarios", por lo que serán más inclusivas.
   

3. Estos cambios "reducirán los costes y fomentarán aún más la innovación, sin comprometer la exactitud y la previsibilidad de la capacidad de reembolso de un prestatario", simplemente serán mejores y más precisos, permitiendo un mejor análisis de los posibles solicitantes de préstamos y, por tanto, de las compras de propiedades.

O, dicho de otro modo, estos nuevos modelos de puntuación crediticia son predictivos, lo que significa que su objetivo es determinar con precisión la probabilidad de que usted devuelva el préstamo. Y predecirán según sus propios estudios: por ejemplo, si usted pagó su alquiler a tiempo, pagó sus servicios públicos a tiempo y pagó su factura de teléfono a tiempo, es probable que pague su hipoteca a tiempo, incluso si no tiene una puntuación de crédito tradicional. Lo que significa que abre la puerta a un gran número de personas que hasta ahora no tenían esa opción en Estados Unidos. Sólo por el antiguo método de hacer un skorne.

¿Qué te parece? ¿Podrían estos movimientos afectar significativamente al mercado inmobiliario estadounidense?

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Descargo de responsabilidad: Esto no es en ningún caso una recomendación de inversión. Esto es puramente mi resumen y análisis basado en datos de internet y algunos otros análisis. Invertir en los mercados financieros es arriesgado y cada uno debe invertir en función de sus propias decisiones. Sólo soy un aficionado que comparte sus opiniones.